Un’evidente incongruenza nella valutazione degli immobili

nell’ultimo mese il Comune ha applicato su due progetti l’art. 16 del Testo Unico dell’Edilizia – come modificato dal cosiddetto Sblocca Italia – che consente scelte di pianificazione eccezionale in presenza di un interesse pubblico; e che obbliga il privato titolare del progetto al versamento di un contributo straordinario, detto plusvalore – calcolato sulla differenza del valore dell’immobile ante variante e il valore post variante – in aggiunta agli oneri di urbanizzazione.
L’articolo infatti interviene per ripartire i vantaggi di una variante tra ente pubblico e privato investitore.

Il primo procedimento ha riguardato il Palazzo delle Poste, trasformato da uffici a residenza.
Il secondo, approvato ieri, Villa Adilardi trasformata in struttura ricettiva.
Due progetti completamente diversi per tipologia, estensione, finalità. Con un unico elemento in comune:
la presenza di una variante in deroga allo strumento urbanistico e l’applicazione dell’art. 16 del DPR 380/2001 modificato.

Siamo ora in condizioni di verificare se la formula di calcolo del plusvalore – approvata dal Consiglio Comunale su proposta dell’assessorato all’urbanistica – è impostata correttamente. Capace cioè di tutelare adeguatamente il pubblico interesse senza creare disparità di trattamento tra privati investitori.

La verifica lascia disorientati.
Conferma in pieno tutte le perplessità da noi espresse durante la discussione. E la fondatezza della nostra proposta emendativa, poi bocciata dalla maggioranza, sulla necessità di modificare la formula di calcolo ai fini della valutazione immobiliare degli interventi che non può essere esclusivamente legata alla consultazione di una banca dati della quotazioni di mercato.

I numeri, come sempre, aiutano a capire meglio.
Palazzo delle Poste:
oltre 7.000 mq trasformati da direzionale a residenziali, per la realizzazione di appartamenti di lusso nel cuore del centro storico.
Plusvalore tabellare, come da calcolo del dirigente:
168.000 euro circa, di cui a carico del privato 109.000,
Villa Adilardi:
2500 mq circa trasformati da residenziale in ricettivo, per la realizzazione di un un albergo di 28 stanze a due passi dalla stazione.
Plusvalore tabellare, come da calcolo del dirigente:
286.000 euro circa, di cui a carico del privato 157.000.

Non bisogna essere esperti per accorgersi che siamo di fronte ad una evidente incongruenza che pone fondatissimi interrogativi sulla fondatezza del percorso intrapreso: come si valuta un immobile? è sufficiente consultare le valutazioni immobiliari on line? è necessario disporre di perizie ad hoc?

Non ci stancheremo di ripeterlo:
le pratiche di governo del territorio sono pratiche politiche.
E come tali vanno giudicate, valutate, contestate. E, quando possibile, corrette.
E’ quello che proveremo a fare per dare alla città regole più logiche e coerenti nello sviluppo urbanistico.
A tutela dell’interesse pubblico.
E dei privati investitori, a cui si deve parlare con una lingua sola.

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